Delimitación precisa de propiedades

La ley 13/2015 ha introducido en el lenguaje común vocablos como georreferenciar, deslinde, representación gráfica, coordenadas,…
Cada día se realizan ingente cantidad de comunicaciones a vecinos, sean registrales y/o catastrales, para informar de la incorporación de una determinada geometría de nuestra finca vecina en el Registro de la Propiedad. Obviamente, analizar esta comunicación y saber cuáles son sus consecuencias por lo que a nuestra finca se refiere, es de gran importancia, ya que en este acto se definen e inscriben los límites entre las fincas objeto de análisis en el Registro de la Propiedad.

Para poder acceder una obra nueva en el Registro de la Propiedad es necesario identificar la geometría de la ‘huella de la construcción’ que de declara.
La geometría que definen las coordenadas de la georreferenciación, definen la forma, la cabida y la ubicación del elemento que pretendemos describir.
El notario solicita, para la confección de la escritura, la georreferenciación por un técnico competente (según la ley 13/2015).
Por primera vez en la historia, acceden al registro elementos geométricos que quedan, bajo la ampara del Registro de la Propiedad, protegidos ante terceros, de ahí la importancia de realizar esta operación de forma precisa.

Los operadores intentar la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, siguiendo el espíritu marcado por la ley 13/2015. En la mayoría de operaciones, se declara la geometría catastral como válida para inscribirla, con todos los efectos que en ello se desprende, en el Registro de la Propiedad. RECUERDA QUE LA CARTOGRAFIA CATASTRAL NO DEFINE LOS LÍMITES REALES ENTRE LAS PROPIEDADES, YA QUE FUE CREADO ÚNICAMENTE CON UNA FINALIDAD CONTRIBUTIVA.
El artículo 10.5 de la ley 13/2015 dice una vez coordinada la finca, se presumirá que tiene la ubicación y los límites de la representación gráfica inscrita en el Registro. Por este motivo, és importante realizar esta operación de forma precisa.

El catastro es un registro que define las propiedades de todo el territorio español (con alguna excepción), con la finalidad de obtener el valor de cada una de las propiedades y poder cobrar a sus titulares su correspondiente impuesto.
La ley 13/2015 otorga una posición de fuerza, ya que es la base de datos gráfica más parecida a un mapa de propiedades de todo el territorio. Las incoherencias e imprecisiones de la cartografía catastral pueden generar problemas cuando las fincas acceden en alguna operación de gestión (concentración parcelaria, expropiaciones, …) ya que el punto de partida de las fincas aprotadas suele ser Catastro, aunque este no se ajuste a la realidad física. La obligación del titular catastral es la de tributar correctamente, por lo que sobre él recae la responsabilidad de subsanar los posibles errores, incoherencias y/u omisiones.

Para deslindar una finca únicamente existen dos opciones: con el acuerdo/consentimiento de los colindantes o vía judicial. Evidentemente, la mejor opción siempre es la de agotar todas las posibilidades antes de acceder a la vía judicial. El deslinde amistoso, permite reflejar en un acta el acuerdo entre los vecinos para definir, conjuntamente la geometría de su linde común.

En ocasiones, no existe otra solución que la de acceder a la vía judicial para poder reivindicar/defender nuestro derecho real de propiedad (nuestra finca). Antes de iniciar cualquier acción, es conveniente analizar de forma técnica cual es la situación documental que permite, o no, acreditar de forma contundente lo que se pretende.

Los límites entre las fincas suelen degradar la relación entre los propietarios de las mismas. En multitud de casos, ambos tienen claras ciertas referencias que a lo largo del tiempo han desaparecido y/o se han visto alteradas. Una muy buena opción es la de entrar en una conciliación, donde las dos partes consultan al técnico para que emita dictamen para que pueda ayudarles en la resolución de dicho conflicto y evitarse el acceso vía judicial, que tiene costas económicas y personales.

Una operación de parcelación consta de distintas fases. La fase inicial es la descripción de las fincas iniciales. Tener una correcta definición geométrica nos evitar costes y errores documentales.
En todas las operaciones de parcelación se exige una representación gráfica alternativa. La coherencia documental entre las descripciones, la licencia, las coordenadas y la validación catastral debe ser total para que la operación sea exitosa.

El catastro tiene carácter meramente tributario, los notarios son fedatarios públicos que dan validez a las transacciones inmobiliarias, y el Registro de la Propiedad registra las cargas y obligaciones de las propiedades. Sin embargo, ninguno de estos agentes tiene por objeto delimitar y definir los límites de las propiedades de forma inequívoca y permanente.

El sistema jurídico que protege la propiedad en nuestro país es, al menos, mejorable. La ley 13/2015 traslada toda la responsabilidad de la correcta definición e inscripción en el Registro de la Propiedad al propietario. Por este motivo, es de vital importancia que el cliente tenga el asesoramiento adecuado para poder entender en cada momento del procedimiento cuál es la decisión correcta en relación a costes/beneficios.

La delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria en España no está garantizada por ninguna de las figuras jurídicas existentes en materia de propiedad. De ahí la necesidad de cubrir y garantizar esta figura experta en la delimitación de las propiedades y aportar los conocimientos jurídico-técnicos oportunos. Esta figura es la del Geómetra Expert donde GARFEI forma parte de la asociación de AEGEX.

Dentro de los servicios enfocados al catastro y la propiedad se incluye:

Cuando nos piden un GML, esto lleva integrada una serie de documentación tanto o más importante que el archivo en cuestión. Esta documentación permite actualizar una finca por parte de Registrador de la Propiedad, ya sea para una inmatriculación, segregación, modificación de superficies.

Supongamos que el resultado es NEGATIVO, en la mayoría de los casos, puede pensar, pues no estoy de acuerdo. Si únicamente introducimos el GML de la parcela que le hemos modificado los límites, mediante levantamiento topográfico o directamente sobre una ortofoto, evidentemente que el resultado será Negativo. La nueva parcela no encaja en la parcela inicial del catastro, cuyas líneas no coinciden.
En cambio, si hemos cargado los GMLs de la parcela de nuestro cliente. Añadimos las parcelas colindantes que se ven afectadas, y los archivos se han creado correctamente el Informe de Validación Gráfica será POSITIVO. Únicamente nos daría negativo si tenemos una carretera como colindante. Catastro entendido que no nos permitirá modificar estos límites. Sin embargo, dependiendo del trato que el Catastro haya dado a esta carretera, también puede dar positivo.

En este mundo tan cambiante, el SIG y la cartografía deben ir acompañadas del I+D+i y dedicación de aprender día a día, conjuntamente con el Open Source y las nuevas tecnologías que surgen.
Dentro de estos conocimientos encontramos diferentes productos y servicios que relacionan las soluciones tecnológicas y las soluciones del SIG y geomática para el uso y promoción de los sistemas de información geográfica libres y de los datos abiertos. Donde la cultura libre se mezcla con las tecnologías geoespaciales.

SIG Libre

GARFEI cree en todos estos valores y cree en un SIG libre y, dentro del mundo de la tecnología cambiante, ha integrado, ha creado y dirigido distintos proyectos. También ofrece diferentes servicios a clientes utilizando y combinando todos estos conocimientos para encontrar la mejor solución en cada caso.

Trabajamos con herramientas y productos libres, robustas y con total certeza de funcionalidad para desarrollar nuestros proyectos de cartogafía y sistemas de información geográfica.

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