Delimitació precisa de propietats

La llei 13/2015 ha introduït en el llenguatge comú vocables com georeferenciar, delimitació, representació gràfica, coordenades,…
Cada dia es fan ingent quantitat de comunicacions a veïns, siguin registrals i/o cadastrals, per informar de la incorporació d’una determinada geometria de la nostra finca veïna al Registre de la Propietat. Òbviament, analitzar aquesta comunicació i saber quines en són les conseqüències pel que fa a la nostra finca, és de gran importància, ja que en aquest acte es defineixen i inscriuen els límits entre les finques objecte d’anàlisi al Registre de la Propietat.

Per poder accedir una obra nova al Registre de la Propietat és necessari identificar la geometria de la petjada de la construcció que de declara.
La geometria que defineixen les coordenades de la georeferenciació defineixen la forma, la cabuda i la ubicació de l’element que pretenem descriure.
El notari sol·licita, per a la confecció de l’escriptura, la georeferenciació per un tècnic competent (segons la llei 13/2015).
Per primera vegada a la història, accedeixen al registre elements geomètrics que queden, sota l’empara del Registre de la Propietat, protegits davant de tercers, per això és important fer aquesta operació de manera precisa.

Els operadors intentaran la coordinació entre el Registre de la Propietat i el Cadastre, seguint l’esperit marcat per la llei 13/2015. En la majoria d’operacions, es declara la geometria cadastral com a vàlida per inscriure-la, amb tots els efectes que s’hi desprèn, al Registre de la Propietat. RECORDA QUE LA CARTOGRAFIA CADASTRAL NO DEFINEIX ELS LÍMITS REALS ENTRE LES PROPIETATS, JA QUE VA SER CREAT ÚNICAMENT AMB UNA FINALITAT CONTRIBUTIVA.
L’article 10.5 de la llei 13/2015 diu una vegada coordinada la finca, es presumeix que té la ubicació i els límits de la representació gràfica inscrita al Registre. Per aquest motiu, és important fer aquesta operació de manera precisa.

El cadastre és un registre que defineix les propietats de tot el territori espanyol (amb alguna excepció), amb la finalitat d’obtenir el valor de cadascuna de les propietats i poder cobrar als seus titulars el corresponent impost.
La llei 13/2015 atorga una posició de força, ja que és la base de dades gràfica més semblant a un mapa de propietats de tot el territori. Les incoherències i imprecisions de la cartografia cadastral poden generar problemes quan les finques accedeixen a alguna operació de gestió (concentració parcel·lària, expropiacions, …) ja que el punt de partida de les finques aprovades sol ser Cadastre, encara que aquest no s’ajusti a la realitat física. L’obligació del titular cadastral és la de tributar correctament, per la qual cosa sobre aquest recau la responsabilitat d’esmenar els possibles errors, incoherències i/o omissions.

Per delimitar una finca només hi ha dues opcions: amb l’acord/consentiment dels confrontants o via judicial. Evidentment, la millor opció sempre és esgotar totes les possibilitats abans d’accedir a la via judicial. La delimitació amistosa permet reflectir en una acta l’acord entre els veïns per definir, conjuntament la geometria del seu límit comú.

De vegades, no hi ha cap altra solució que accedir a la via judicial per poder reivindicar/defensar el nostre dret real de propietat (la nostra finca). Abans d’iniciar qualsevol acció, és convenient analitzar de manera tècnica quina és la situació documental que permet, o no, acreditar de manera contundent allò que es pretén.

Els límits entre les finques solen degradar la relació entre els seus propietaris. En multitud de casos, tots dos tenen clares certes referències que al llarg del temps han desaparegut i/o s’han vist alterades. Una molt bona opció és entrar en una conciliació, on les dues parts consulten el tècnic perquè emeti dictamen perquè els pugui ajudar en la resolució d’aquest conflicte i evitar-se l’accés via judicial, que té costes econòmiques i personals.

Una operació de parcel·lació consta de diferents fases. La fase inicial és la descripció de les finques inicials. Tenir una correcta definició geomètrica ens evitar costos i errades documentals.
A totes les operacions de parcel·lació s’exigeix ​​una representació gràfica alternativa. La coherència documental entre les descripcions, la llicència, les coordenades i la validació cadastral ha de ser total perquè l’operació sigui exitosa.

El cadastre té caràcter merament tributari, els notaris són fedataris públics que donen validesa a les transaccions immobiliàries, i el Registre de la Propietat registra les càrregues i obligacions de les propietats. Tot i això, cap d’aquests agents té per objecte delimitar i definir els límits de les propietats de forma inequívoca i permanent.

El sistema jurídic que protegeix la propietat al nostre país és, si més no, millorable. La llei 13/2015 trasllada tota la responsabilitat de la correcta definició i inscripció al Registre de la Propietat al propietari. Per aquest motiu, és de vital importància que el client tingui l’assessorament adequat per poder entendre a cada moment del procediment quina és la decisió correcta en relació amb costos/beneficis.

La delimitació precisa de la propietat immobiliària a Espanya no està garantida per cap de les figures jurídiques existents en matèria de propietat. D’aquí ve la necessitat de cobrir i garantir aquesta figura experta en la delimitació de les propietats i aportar els coneixements juridicotècnics oportuns. Aquesta figura és la del Geòmetra Expert, on GARFEI forma part de l’associació d’AEGEX.

Dins dels serveis enfocats al cadastre i la propietat s’inclou:

Quan ens demanen un GML, això porta integrada una sèrie de documentació tant o més important que el fitxer en qüestió. Aquesta documentació permet actualitzar una finca per part de Registrador de la Propietat, ja sigui per a una immatriculació, segregació o modificació de superfícies.

Suposem que el resultat és NEGATIU, en la majoria dels casos, pot pensar, ja que no hi estic d’acord. Si únicament introduïm el GML de la parcel·la que us hem modificat els límits, mitjançant aixecament topogràfic o directament sobre una ortofoto, evidentment que el resultat serà Negatiu. La nova parcel·la no encaixa a la parcel·la inicial del cadastre, les línies del qual no coincideixen.
En canvi, si hem carregat els GML de la parcel·la del nostre client. Afegim les parcel·les confrontants que es veuen afectades, i els fitxers s’han creat correctament l’Informe de Validació Gràfica serà POSITIU. Únicament ens donaria negatiu si tenim una carretera com a confrontant. Cadastre entès que no ens permetrà modificar aquests límits. Tot i això, depenent del tracte que el Cadastre hagi donat a aquesta carretera, també pot donar positiu.

En aquest món tan canviant, el SIG i la cartografia han d’anar acompanyades de l’R+D+i i la dedicació d’aprendre dia a dia, conjuntament amb l’Open Source i les noves tecnologies que sorgeixen.
Dins d’aquests coneixements trobem diferents productes i serveis que relacionen les solucions tecnològiques i les solucions del SIG i geomàtica per a l’ús i la promoció dels sistemes d’informació geogràfica lliures i de les dades obertes. On la cultura lliure es barreja amb les tecnologies geoespacials.

SIG Lliure

GARFEI creu en tots aquests valors i creu en un SIG lliure i, dins del món de la tecnologia canviant, ha integrat, ha creat i dirigit diferents projectes. També ofereix diferents serveis a clients fent servir i combinant tots aquests coneixements per trobar la millor solució en cada cas.

Treballem amb eines i productes lliures, robustes i amb total certesa de funcionalitat per desenvolupar els nostres projectes de cartografia i sistemes d’informació geogràfica.

Per obtenir més informació directament, podeu contactar amb gis@garfei.com.

Té entitat legal de fundació i va ser constituïda el febrer de 2006 per proporcionar suport financer, legal i organitzatiu a tota la Comunitat geoespacial del programari lliure i el programari de codi obert. També serveix, com a entitat legal independent a través de la qual els seus membres poden fer contribucions de codi, fons o altres recursos amb la seguretat que aquest coneixement i altres contribucions estaran disponibles per a benefici de tot el món.